공동 명의 변경 완벽 가이드

부동산 공동명의는 두 명 이상이 하나의 부동산을 함께 소유하는 것을 말합니다. 부부 공동명의, 가족 간 공동명의 등 다양한 형태가 있으며, 절세 목적이나 재산 보호를 위해 명의 변경을 고려하는 경우가 많습니다. 하지만 명의 변경은 단순한 이름 변경이 아니라 법적 권리 이전과 세금 부과가 동반되는 절차입니다.

공동명의 변경이 필요한 경우

부부 공동명의 전환	단독명의 주택을 부부 공동명의로 변경
공동명의 해제	공동명의를 단독명의로 변경
이혼 재산분할	공동명의 부동산의 소유권 정리
상속인 간 정리	상속받은 공동명의 부동산 지분 조정
가족 간 지분 이전	부모-자녀, 형제 간 지분 변경

상황 내용

공동명의 변경 방식

공동명의를 변경하려면 다음 세 가지 방식 중 하나를 선택해야 합니다.

증여	무상으로 지분 이전	부부 간, 가족 간 (증여재산공제 활용)
매매	유상으로 지분 매수	실질 거래대금 지급 가능 시
재산분할	이혼 시 재산분할 협의	이혼 당사자 간

방식 내용 적용 상황

부부 공동명의 장단점

장점

종합부동산세 절세	인별 공제 12억 원 (단독 9억 원 vs 공동 6억+6억)
양도소득세 절세	양도차익 분산으로 낮은 세율 적용
재산세 분산	누진세율 적용 시 절세 효과
재산권 보호	배우자 동의 없이 처분 불가
상속 간소화	배우자 사망 시 상속 절차 간단

항목 내용

단점

대출 한도 감소	각자 소득·신용도 고려로 한도 축소 가능
건강보험료 증가	공시가격 9억 원 이상 시 피부양자→지역가입자 전환
서류 번거로움	매매·대출 시 양쪽 서류 모두 필요
무주택 혜택 상실	두 명 모두 주택 보유자가 됨
처분 시 동의 필요	매매·담보대출 시 양측 동의 필수

항목 내용

단독명의 → 공동명의 변경 절차

분양권 상태에서 변경 (취득세 없음)

분양권 상태에서는 아직 주택이 완공되지 않았으므로 취득세가 발생하지 않습니다.

절차

1단계	시·군·구청 방문 → 증여계약서 작성 및 검인
2단계	중도금 대출 은행 방문 → 채무승계 절차 (해당 시)
3단계	시행사/분양사무실 방문 → 명의변경 신청
4단계	LH/시행사 전매동의 승인 (전매제한지역)
5단계	변경된 분양계약서 수령

단계 내용

필요 서류

양도인 (기존 계약자)	인감증명서, 주민등록등본, 신분증, 인감도장, 분양계약서
양수인 (배우자)	인감증명서 (본인발급), 주민등록등본, 신분증, 가족관계증명서
공통	증여계약서 (검인 완료), 전매동의 신청서

구분 서류

기존 주택 공동명의 변경 (취득세 발생)

이미 등기된 주택을 공동명의로 변경하는 경우 취득세가 발생합니다.

절차

1단계	증여계약서 작성 (지분 비율 명시)
2단계	시·군·구청 세무과 → 취득세 신고·납부
3단계	관할 등기소 → 소유권 이전등기 신청
4단계	등기 완료 확인 (등기사항전부증명서)
5단계	세무서 → 증여세 신고 (증여일 속한 달 말일부터 3개월 이내)

단계 내용

공동명의 → 단독명의 변경 절차

1단계	지분 이전 방식 결정 (매매/증여/재산분할)
2단계	계약서 작성 (매매계약서 또는 증여계약서)
3단계	시·군·구청 세무과 → 취득세 신고·납부
4단계	관할 등기소 → 소유권 이전등기 신청
5단계	세금 신고 (증여세/양도세)

단계 내용

명의 변경 시 발생하는 세금

취득세

증여에 의한 취득 (일반)	3.5%	지방교육세 포함 시 약 4%
다주택자 조정대상지역 증여	12%	공시가격 3억 원 이상 주택
이혼 재산분할	면제	등록세만 부과
분양권 상태	없음	완공 후 등기 시 발생

구분 세율 비고

계산 예시 (공시가격 7억 원 주택, 50% 지분 증여 시)

증여 지분 가액	3.5억 원
취득세 (3.5%)	약 1,225만 원

항목 금액

증여세

배우자	6억 원
성년 자녀	5,000만 원
미성년 자녀	2,000만 원
기타 친족	1,000만 원

수증자 10년간 공제 한도

증여세율

1억 원 이하	10%	-
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

과세표준 세율 누진공제

부부 공동명의 증여세 계산 예시

10억 원	5억 원	없음 (6억 원 공제 내)
12억 원	6억 원	없음 (6억 원 공제 한도)
15억 원	7.5억 원	약 1,500만 원 (1.5억 × 10%)

주택 시세 증여 지분 (50%) 증여세

양도소득세

공동명의 변경을 매매 방식으로 할 경우 양도인에게 양도소득세가 발생합니다.

1년 미만	70% (주택)
1~2년	60% (주택)
2년 이상	6~45% 누진세율

보유 기간 세율 (일반)

소유권 이전등기 절차

필요 서류

지분 이전하는 사람 (등기의무자)

등기필증 (등기권리증)	원본
인감증명서	매도용/증여용, 3개월 이내 발급
주민등록초본	주소 변동사항 포함
인감도장
위임장	대리인 신청 시 (인감날인)

서류 비고

지분 받는 사람 (등기권리자)

주민등록등본
신분증

서류 비고

공통 서류

부동산 등기사항전부증명서	인터넷등기소
토지대장, 건축물대장	정부24
증여계약서 또는 매매계약서	직접 작성
취득세 영수필확인서	구청 세무과
국민주택채권 매입증명	은행

서류 발급처

등기 신청 방법

등기소 방문	관할 등기소에 서류 제출
e-Form 신청	인터넷등기소에서 양식 작성 후 출력, 등기소 제출
전자신청	인터넷등기소에서 온라인 신청 (사전 사용자등록 필요)
법무사 대행	법무사에 위임 (비용 발생)

방법 내용

등기 비용

등기신청수수료	15,000원
국민주택채권 매입	시가표준액의 1~5% (할인 매도 시 실비용 약 0.5~1%)
수입인지	거래가액에 따라 상이
법무사 수수료	30~50만 원 (의뢰 시)

항목 금액

투기과열지구 전매제한 특례

투기과열지구에서는 분양권 전매가 제한되지만, 배우자 공동명의 변경은 예외적으로 허용됩니다.

적용 대상	배우자 간 지분 증여
필요 절차	LH 또는 사업주체의 전매동의 필요
소요 기간	전매동의서 날인까지 약 4주 이상

구분 내용

세무조사 주의사항

공동명의 변경 시 과세관청은 실질적인 대가 지급 여부를 확인합니다.

증여로 간주되는 경우

배우자가 지분 대금을 직접 지급한 증거 없음	증여 추정
배우자의 소득·재산으로 부담 능력 부족	증여 추정
배우자가 대출받았으나 기존 명의자가 상환	증여 추정

상황 결과

대응 방법

실질 거래 증빙	계좌이체 내역, 대출 상환 기록 보관
증여세 기한 내 신고	무신고가산세·납부지연가산세 방지
자금출처 준비	소득·금융거래 내역 정리

방법 내용

이혼 시 공동명의 재산분할

이혼을 원인으로 한 재산분할은 세금 측면에서 유리합니다.

증여세	면제
양도소득세	면제
취득세	면제
등록세	부과

세금 부과 여부

재산분할 등기 절차

1단계	이혼 신고 (협의이혼 또는 재판이혼)
2단계	재산분할협의서 작성 (공증 권장)
3단계	관할 등기소 → 소유권 이전등기 신청
4단계	등기 완료 확인

단계 내용

관련 기관 연락처

대법원 인터넷등기소	www.iros.go.kr	등기 신청, 등기부등본 발급
국세청 홈택스	www.hometax.go.kr	증여세 신고
정부24	www.gov.kr	건축물대장, 토지대장 발급
위택스	www.wetax.go.kr	취득세 신고·납부
마이홈포털	www.myhome.go.kr	주택 관련 정보

기관 연락처 역할

공동명의 변경 체크리스트

변경 전 확인사항

절세 효과	종부세, 양도세 절감 vs 증여세·취득세 부담 비교
건강보험료	피부양자 자격 유지 가능 여부
대출 영향	주택담보대출 한도 변화
무주택 혜택	청약 자격 등 무주택 혜택 포기 여부

항목 확인 내용

변경 시 주의사항

증여재산공제	10년 합산 6억 원 한도 확인
이월과세	증여 후 5년 내 양도 시 취득가액 불이익
자금출처	실질 거래 증빙 준비
신고 기한	증여세 3개월 이내, 취득세 60일 이내

항목 주의 내용

자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의 변경 시 증여세가 항상 발생하나요?

10년간 배우자 증여재산공제 6억 원 이내라면 증여세가 발생하지 않습니다. 12억 원 주택을 50:50 공동명의로 변경하면 배우자 지분 6억 원이므로 증여세가 없습니다.

Q. 분양권 상태에서 공동명의 변경이 유리한가요?

네. 분양권 상태에서는 취득세가 발생하지 않으므로 완공 후 변경보다 유리합니다. 완공 후에는 공시가격의 약 4% 취득세가 추가로 발생합니다.

Q. 공동명의 변경 후 바로 매도하면 불이익이 있나요?

있습니다. 배우자에게 증여받은 주택을 5년 이내에 양도하면 취득가액이 증여 시점 가격이 아니라 증여자가 취득한 가격으로 계산됩니다 (이월과세). 5년 후 양도가 유리합니다.

Q. 이혼 시 공동명의 재산은 어떻게 분할하나요?

공동명의 여부와 관계없이 혼인 후 축적된 재산은 기여도에 따라 분할됩니다. 다만, 공동명의 해제를 위해서는 재산분할협의서 작성 후 소유권 이전등기가 필요합니다.

핵심 요약

분양권 공동명의 변경	입주 전 변경 (취득세 절약)
기존 주택 공동명의 전환	증여재산공제 6억 원 내 진행
이혼 재산분할	재산분할 원인으로 등기 (세금 면제)
고가주택 공동명의	세무 전문가 상담 후 진행
자녀 공동명의	공제 한도(5천만 원) 고려하여 신중히

상황 권장 사항

공동명의 변경은 절세 효과를 기대할 수 있지만, 잘못 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 변경 전 반드시 본인의 상황에 맞는 세금 시뮬레이션을 진행하고, 필요시 세무사나 법무사와 상담하시기 바랍니다.