월세 계약 전 체크리스트의 핵심은 순서입니다. 계약금을 보내기 전에 등기부등본(소유자·근저당), 임대인 신분, 선순위 보증금과 세금 체납, 특약을 차례로 확인합니다. 입주 당일에는 전입신고와 확정일자를 같은 날 받습니다. 주택임대차보호법 제3조(대항력)와 제3조의2(우선변제권)에 따라 이 두 가지를 갖춰야 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 순번이 생깁니다.
핵심 요약
- 등기부등본은 계약 직전과 잔금 당일, 두 번 뗍니다(인터넷등기소).
- 계약 상대가 실제 소유자인지 신분증과 등기부를 맞대어 봅니다.
- 다가구주택은 다른 세입자의 보증금 합계(선순위 보증금)를 확인합니다.
- 보증금 반환 조건과 수리 책임은 특약에 글로 남깁니다.
- 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받고, 30일 안에 임대차 신고를 마칩니다.
월세 계약 전 체크리스트, 가장 먼저 무엇을 확인해야 할까?
📌 공식 신청·조회 사이트 바로가기
※ 실제 신청·발급·조회는 위 공식 사이트에서 진행하세요. (개인정보 입력 시 주소창의 정부/공공기관 도메인을 꼭 확인)
월세 계약 전 확인사항은 많지만, 순서를 지키면 헛걸음과 돈을 함께 아낄 수 있습니다. 아래 순서대로 확인하세요.
- 등기부등본: 소유자, 압류·신탁 여부, 근저당 채권최고액
- 건축물대장: 위반건축물 표시, 주거용 용도인지
- 임대인 신분: 신분증과 등기부상 소유자가 같은 사람인지, 대리인이라면 위임 서류가 있는지
- 선순위 보증금과 세금: 다른 세입자의 보증금 합계, 국세·지방세 체납 여부
- 특약: 근저당 추가 설정 금지, 보증금 반환일, 수리 책임
- 계약금 송금: 등기부상 소유자 명의 계좌로만
앞 단계일수록 확인 비용이 적고, 계약을 접어야 할 사유가 걸러집니다. 등기부에서 신탁등기나 과도한 근저당이 보이면 3단계 이후는 볼 필요가 없습니다.
가계약금도 예외가 아닙니다. 주소, 보증금, 월세, 입주일을 합의한 뒤 보낸 돈은 계약이 성립한 증거로 다투어질 수 있습니다. 그래서 “가계약이니 언제든 돌려받는다”는 말만 믿으면 돌려받지 못하는 분쟁이 자주 생깁니다. 1~4단계를 마치기 전에는 송금하지 않는 것이 원칙입니다.
등기부등본에서 월세 계약 전에 꼭 볼 항목은?
등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 발급할 때 ‘말소사항 포함’을 고르면 과거에 압류됐다가 풀린 기록까지 보입니다. 압류와 말소가 여러 번 반복된 집이라면 임대인의 자금 사정이 불안하다는 뜻으로 읽을 수 있습니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 월세 계약 주의사항은 대부분 갑구와 을구에 몰려 있습니다.
갑구: 소유자와 압류·가압류 여부
갑구에서는 소유권을 확인합니다. 맨 마지막 소유권 이전 기록에 적힌 이름이 지금의 소유자이고, 계약서에 이름을 쓸 사람이 바로 이 사람이어야 합니다.
같은 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 말소되지 않은 채 남아 있다면 계약을 멈추세요. 채권자가 이미 집을 처분 대상으로 묶어 두었다는 뜻이고, 이 등기보다 늦게 들어온 임차인은 순위에서 밀립니다.
신탁등기가 있으면 계약 상대가 달라진다
갑구에 ‘신탁’이라는 등기 목적과 신탁회사 이름이 보이면 예외 상황입니다. 이 집의 법적 소유자는 원래 집주인(위탁자)이 아니라 신탁회사(수탁자)입니다. 원래 집주인이 집주인처럼 계약하자고 해도 수탁자 동의 없이 맺은 임대차는 신탁회사에 대항할 수 없습니다. 최악의 경우 무단 점유자로 취급되어 퇴거를 요구받을 수 있습니다.
이때는 인터넷등기소에서 신탁원부를 함께 발급해 임대 권한이 누구에게 있는지 확인합니다. 그리고 신탁회사가 발행한 임대차 동의서를 받습니다. 보증금을 어느 계좌로 보낼지도 신탁원부와 동의서 내용에 맞춰야 합니다.
을구: 근저당 채권최고액과 임차권등기
을구에는 집을 담보로 빌린 돈이 기록됩니다. 근저당권의 ‘채권최고액’은 은행이 경매에서 먼저 가져갈 수 있는 최대 금액으로, 실제 대출금보다 높게 잡히는 경우가 많습니다. 판단에 참고할 수 있는 지표는 아래 합계입니다.
채권최고액 + 다른 세입자의 선순위 보증금 + 내 보증금을 집 시세와 비교해 볼 수 있습니다. 예를 들어 시세 3억 원인 다세대주택에 채권최고액 1억 8천만 원이 잡혀 있다고 해 봅시다. 여기에 내 보증금 3천만 원을 더하면 합계가 2억 1천만 원으로 시세의 70%입니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많으므로, 이 비율이 높을수록 보증금 일부를 잃을 위험도 커질 수 있습니다. 다만 위험 여부를 가르는 정해진 비율이 있는 것은 아니므로 참고용으로만 보세요. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 인근의 비슷한 주택 거래가로 확인합니다.
을구에 주택임차권등기가 남아 있다면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 나갔다는 뜻입니다. 근저당보다 더 강한 위험 신호입니다.
건축물대장: 위반건축물과 용도
건축물대장은 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다. 두 가지를 봅니다. 첫째, 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다. 원룸을 불법으로 쪼갰거나 옥상을 무단으로 증축한 건물에 이 표시가 붙습니다. 둘째, 용도가 주거용(단독·다가구·다세대·아파트, 주거용 오피스텔)인지 확인합니다. ‘제2종 근린생활시설’처럼 주거용이 아닌 용도를 방으로 개조한 곳도 흔합니다.
위반건축물이나 근린생활시설은 보증금 반환보증 가입이 막힐 수 있고 전월세 대출 심사에서 걸릴 수도 있습니다. 가입 가능 여부는 보증기관의 심사 기준에 따라 달라집니다. 또 다가구주택은 건물 전체가 등기부 하나로 묶여 있어 호수별 세입자 정보가 등기부에 나오지 않습니다. 그래서 다음 단계인 선순위 보증금 확인이 꼭 필요합니다.
임대인이 진짜 집주인인지, 보증금은 안전한지 어떻게 확인할까?
신분증과 등기부 대조, 대리인이면 위임 서류
계약 자리에서 임대인의 신분증을 받아 등기부상 소유자 이름·생년월일과 대조합니다. 주민등록증은 정부24 진위확인이나 행정안전부 ARS 1382로 진짜인지 확인할 수 있습니다. 계약금과 잔금은 반드시 소유자 본인 명의 계좌로 보냅니다.
대리인이 나오면 인감도장이 찍힌 위임장, 소유자의 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하고 그 자리에서 소유자와 통화합니다. 부부 공동명의처럼 공유 주택이라면 임대에 공유자 지분 과반수의 동의가 필요할 수 있고(민법 제265조 참조), 계약 내용에 따라 요건이 달라질 수 있으므로 공유자 전원의 동의나 위임을 받아 두는 편이 안전합니다.
선순위 보증금: 다가구주택에서 가장 중요한 항목
다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 등기부에 나오지 않습니다. 경매가 진행되면 이들이 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 주민센터(확정일자 부여기관)에 확정일자 부여일, 보증금, 차임 정보를 요청할 수 있습니다.
2023년 4월 신설된 같은 법 제3조의7은 임대인이 계약을 체결할 때 이 정보를 세입자에게 제시하도록 의무화했습니다. 주민센터에서 전입세대확인서를 함께 떼면 확정일자를 받지 않은 세입자까지 파악할 수 있습니다. 자료 제시를 거부하는 임대인이라면 그 자체를 계약을 다시 생각할 사유로 보세요.
소액임차인 최우선변제, 기준일을 착각하기 쉽다
보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매에서 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다(주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조·제11조). 보호 대상 보증금 범위와 최우선변제액은 지역별로 정해져 있고 시행령이 개정될 때마다 달라집니다. 서울의 경우 2023년 2월 21일 시행 기준으로는 보증금 1억 6,500만 원 이하, 최우선변제액 5,500만 원이었지만, 이후 개정으로 바뀌었을 수 있습니다. 2026년 기준 금액은 국가법령정보센터에서 최신 시행령을 반드시 다시 확인하세요.
자주 놓치는 예외가 있습니다. 이 기준은 내 계약일이 아니라 등기부에 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당 등)의 설정일을 기준으로 적용됩니다. 근저당이 오래전에 설정된 집이라면 보호 범위가 훨씬 낮던 시절의 기준이 적용될 수 있습니다. 또 우선 받는 금액의 합계는 주택가액의 절반을 넘을 수 없습니다.
임대인의 국세·지방세 체납
임대인이 세금을 체납하면 경매나 공매의 배당에서 보증금이 세금에 밀릴 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 체결 시 납세증명서를 제시해야 하며, 세입자가 체납 정보를 조회하도록 동의하는 방식으로 대신할 수 있습니다. 국세 납세증명서는 홈택스, 지방세 납세증명서는 위택스에서 발급합니다.
보증금 반환보증, 가입 가능 여부를 계약 전에 확인
월세라도 보증금이 있으면 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다. 문제는 계약 후에야 가입 거절 사실을 알게 되는 경우입니다. 계약 전에 HUG나 안심전세앱에서 해당 주택의 가입 가능 여부를 먼저 조회하세요.
손해도 따져 봐야 합니다. 보증료는 보증금과 기간에 비례해 매년 나갑니다. 위반건축물, 근린생활시설이거나 집값 대비 보증금과 선순위 채권 비율이 HUG 기준을 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다. 구체적인 기준은 보증기관마다, 시기마다 다르니 직접 조회해 확인하세요. 보증금이 소액이라면 최우선변제만으로 대부분 보호되어 보증료만큼 실익이 줄어듭니다.
월세 계약서 특약에는 무엇을 적어야 할까?
계약서는 법무부와 국토교통부가 배포하는 주택임대차표준계약서를 쓰고, 빈칸으로 남은 특약란을 구체적으로 채웁니다. 월세 계약서 특약은 분쟁이 났을 때 말이 아니라 글로 남은 근거가 됩니다.
꼭 넣을 특약 예문
- 근저당 추가 설정 금지: “임대인은 잔금일 다음 날까지 이 주택에 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 손해를 배상한다.” 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로, 잔금일 당일 설정된 근저당이 세입자보다 앞서는 일을 막는 조항입니다.
- 권리 하자 시 해제: “잔금일 전까지 압류·가압류·근저당 등 새 권리가 등기되거나, 계약 전 고지되지 않은 세금 체납이 확인되면 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다.”
- 보증금 반환 시점: “임대인은 계약 종료일에 보증금 전액을 반환하며, 새 임차인 입주 여부와 관계없이 반환한다.”
- 수리와 하자 책임: “입주 전 확인된 보일러 노후·욕실 누수는 임대인이 ○월 ○일까지 수리한다. 자연 마모로 생긴 주요 설비 고장은 임대인이 부담한다.” 임대인의 수선 의무는 민법 제623조에 근거합니다.
- 관리비 항목: “관리비는 월 ○만 원이며 수도·인터넷·공용 청소비를 포함하고, 전기·가스는 별도로 한다.”
흔한 실수는 집을 보러 갔을 때 “도배는 들어오기 전에 해 줄게요”처럼 구두로 약속받고 계약서에는 적지 않는 경우입니다. 이러면 퇴거 때 벽지 훼손이나 곰팡이를 두고 원상복구 비용 분쟁이 벌어지고, 세입자는 약속을 증명할 방법이 없습니다. 약속은 특약에 적고, 입주 당일에는 집 상태를 날짜가 찍힌 사진과 영상으로 남겨 두세요.
월세 계약서 확인 항목 비교
| 확인 항목 | 확인 장소 | 위험 신호 | 대처 |
|---|---|---|---|
| 소유자 일치 | 인터넷등기소(갑구) | 소유자와 계약자가 다름 | 위임장과 인감증명서 요구, 소유자와 통화 |
| 근저당 | 인터넷등기소(을구) | 채권최고액과 보증금 합계가 시세에 가까움 | 계약 보류 또는 보증금 조정 |
| 신탁 | 인터넷등기소(갑구, 신탁원부) | 신탁등기가 있음 | 수탁자(신탁회사) 동의서 요구 |
| 건축물 용도 | 정부24(건축물대장) | 위반건축물 표시, 근린생활시설 | 보증보험 가입 가능 여부 확인 |
| 선순위 보증금 | 임대인 제시 자료, 주민센터 | 자료 제시 거부 | 계약 재고 |
| 세금 체납 | 위택스, 홈택스 | 체납 있음 또는 확인 거부 | 계약 재고 또는 보증보험 가입을 조건으로 진행 |
월세 금액이 적정한지 보는 기준
보증금을 월세로 바꿀 때는 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조의 전환율 상한을 확인합니다. 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율이 상한입니다. 기준금리가 2.5%라고 가정하면 상한은 연 4.5%입니다. 이때 보증금 1,000만 원을 월세로 돌리면 연 45만 원, 즉 월 3만 7,500원이 넘지 않아야 합니다.
이 상한은 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 신규 계약 금액을 강제로 묶지는 않지만, 제시받은 월세가 적정한지 가늠하는 기준으로 쓸 수 있습니다. 계산할 때는 계약 시점의 기준금리와 최신 시행령을 다시 확인하세요.
월세 연체는 2기부터 해지 사유
민법 제640조에 따라 연체한 월세가 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 같은 사유가 있으면 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신 요구도 거절될 수 있습니다. 3기 기준은 상가건물 임대차보호법에 적용되는 기준이니 헷갈리지 마세요.
월세 계약 후 입주 당일에는 무엇을 해야 할까?
- 전입신고: 주민센터 또는 정부24
- 확정일자: 주민센터 또는 인터넷등기소
- 주택 임대차 계약 신고: 주민센터 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템
대항력은 집을 넘겨받고(점유) 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다(제3조 제1항). 확정일자는 이와 별도로 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받는 우선변제권을 줍니다(제3조의2 제2항). 잔금, 이사, 전입신고, 확정일자를 같은 날 끝내야 효력의 공백이 가장 짧습니다.
전월세 신고제에 따라 계약일로부터 30일 안에 신고해야 합니다(부동산 거래신고법 제6조의2). 2026년 기준 대상은 수도권, 광역시, 세종, 제주, 도의 시 지역에서 맺은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약입니다(같은 법 시행령 제4조의3). 기준이 바뀔 수 있으니 신고 전에 국토교통부 공고로 확인하세요. 계약서를 내고 신고하면 확정일자가 자동으로 부여된 것으로 봅니다(같은 법 제6조의5).
경쟁 글에서 거의 다루지 않는 항목이 월세 세액공제입니다(조세특례제한법 제95조의2). 공제는 연말정산 때 홈택스에서 신청합니다. 무주택 세대주이고 총급여가 8천만 원 이하이며, 주택이 국민주택규모(85㎡) 이하이거나 기준시가 4억 원 이하여야 합니다(2026년 기준). 여기서 놓치기 쉬운 요건이 주민등록 주소와 계약서 주소의 일치입니다. 전입신고를 미루면 공제를 받지 못하고, 확정일자는 요건이 아닙니다. 집주인 동의 없이 계약서 사본과 이체 내역만으로 신청할 수 있습니다.
이런 경우는 월세 계약 전 체크리스트가 달라지나요?
- 다가구·원룸: 등기부만으로는 판단할 수 없습니다. 선순위 보증금 합계와 전입세대확인서가 핵심입니다.
- 전세에서 월세로 바뀐 매물: 전환율이 시행령 상한과 크게 어긋나지 않는지 봅니다. 기존 세입자 계약을 이어받는 조건인지도 확인합니다.
- 갱신 계약: 계약갱신청구권(제6조의3)과 차임 증액 5% 상한(제7조 제2항)은 기존 세입자가 갱신하거나 계약 중 증액을 청구할 때만 적용됩니다. 신규 계약에는 증액 한도가 없습니다.
이 체크리스트가 맞지 않는 사람도 있습니다. 6개월 이하의 단기 계약이거나 보증보험이 필요 없다고 판단한 경우입니다. 이때는 보증금을 최소로 잡고 월세 비중을 높이는 방법이 보증금을 잃을 위험을 직접 줄입니다. 대신 매달 나가는 돈이 늘어나니, 늘어나는 월세와 보증료·확인 비용을 비교해 고르세요.
오늘 할 일은 후보 매물의 등기부등본을 인터넷등기소에서 뽑아 채권최고액, 선순위 보증금, 내 보증금을 더한 금액을 실거래가와 비교해 보는 것입니다. 이 합계가 시세에 가깝다면 집을 보러 가기 전에 후보에서 빼는 것을 고려해도 좋습니다.
자주 묻는 질문
월세 계약 전에 등기부등본은 언제 떼야 하나요?
계약서를 쓰기 직전과 잔금을 치르는 당일, 최소 두 번 뗍니다. 계약 후 잔금 전에 근저당이나 압류가 새로 들어오는 경우가 있기 때문입니다. 잔금 당일에는 송금 직전에 인터넷등기소에서 다시 열람하세요.
확정일자는 월세 계약에도 꼭 받아야 하나요?
보증금이 있다면 받는 것이 좋습니다. 전입신고만으로는 대항력만 생기고, 경매에서 순위에 따라 배당받는 우선변제권은 확정일자가 있어야 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2). 전월세 신고 대상이라면 신고할 때 확정일자가 함께 부여됩니다.
계약금을 보낸 뒤 등기부에 문제가 발견되면 돌려받을 수 있나요?
특약에 “권리 하자가 발견되면 해제하고 계약금을 반환한다”는 조항이 있으면 그 조항을 근거로 돌려받을 수 있습니다. 조항이 없으면 민법 제565조에 따라 세입자가 해제할 때 계약금을 포기하는 것이 원칙입니다. 임대인이 하자를 숨겼다면 해제와 손해배상을 다툴 수 있지만 조정이나 소송이 필요합니다. 이럴 때는 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담하세요.
보증금이 적은 월세도 보증보험이 필요한가요?
보증금이 소액임차인 최우선변제 범위 안에 있다면 보증보험의 실익은 작습니다. 다만 최우선변제는 주택가액의 절반 한도 안에서만 받을 수 있습니다. 또 기준은 가장 먼저 설정된 근저당 시점의 시행령이 적용되므로, 오래된 근저당이 있는 집이라면 보호 금액을 먼저 계산해 보세요.
집주인이 세금 체납 확인을 거부하면 어떻게 하나요?
주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 체결 시 납세증명서를 제시해야 하므로, 거부 자체가 위험 신호입니다. 계약을 맺은 뒤라도 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대차 시작일 전까지 임대인 동의 없이 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다(국세징수법 제109조). 지방세는 지방세징수법 제6조의 미납지방세 열람 제도로 지자체에 확인합니다.
참고 자료
- https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=276291
- https://rtms.molit.go.kr/main/serviceInfo.do
- https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=40613&cntntsId=239025
